La Réponse Flash
Achat Neuf (< 5 ans) : TVA 20 % (Frais notaire réduits).
Achat Ancien : Pas de TVA (Droits d'enregistrements).
Location : Exonérée par défaut (Sauf option TVA sur locaux Pro ou Meublé Para-hôtelier).
Calculatrice TVA Immo →1. Achat immobilier : Neuf vs Ancien
Le régime de TVA dépend essentiellement de l'âge du bien immobilier.
Immobilier Neuf (Moins de 5 ans)
L'achat d'un logement neuf (VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans) est soumis à la TVA au taux de 20 %.
Cette TVA est incluse dans le prix de vente "TTC" affiché par le promoteur. En contrepartie, les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 3 % du prix de vente).
Immobilier Ancien (Plus de 5 ans)
Les ventes d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont généralement exonérées de TVA. Elles sont soumises aux droits d'enregistrement classiques (frais de notaire d'environ 7 à 8 %).
2. La TVA sur les loyers
En principe, la location de logements à usage d'habitation est exonérée de TVA. Cependant, il existe des exceptions notables.
Location nue
La location de locaux nus à usage d'habitation est toujours exonérée de TVA. Aucune option n'est possible.
Location meublée avec services (Para-hôtellerie)
Si vous proposez au moins 3 des 4 services suivants (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception), votre activité est soumise à la TVA (généralement 10 %). Cela permet en contrepartie de récupérer la TVA sur l'achat du bien !
Location professionnelle (Bureaux, Commerces)
Pour les locaux professionnels, le bailleur peut choisir d'opter pour la TVA. C'est souvent avantageux si le locataire est lui-même assujetti à la TVA (il pourra la récupérer). Cela permet au bailleur (SCI) de déduire la TVA sur les travaux et charges de l'immeuble.
3. Le cas des SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
Une SCI est par défaut transparente fiscalement. Si elle loue des locaux nus, elle n'est pas assujettie à la TVA.
Cependant, une SCI peut devenir assujettie si :
- Elle opte volontairement pour la TVA (pour des locaux professionnels).
- Elle exerce une activité de location meublée (considérée comme commerciale).
Cas Pratique : SCI et Option TVA
Une SCI achète un local commercial ancien pour 200 000 € et réalise 50 000 € HT de travaux de rénovation.
- Sans option TVA : La SCI paie la TVA sur les travaux (10 000 €) sans pouvoir la récupérer. Coût total travaux = 60 000 €.
- Avec option TVA : La SCI facture des loyers avec TVA (20%) à son locataire professionnel. En contrepartie, elle récupère les 10 000 € de TVA sur les travaux.
- Gain de trésorerie : 10 000 € immédiats.